相続における不動産は、非常に一般的な資産の一つです。
そして、その中でもマンションの相続に関する税負担がここ数年で急速に増加しています。
特に2024年1月にマンションの相続税評価額の計算ルールが改正されたことにより、その傾向がさらに顕著になりました。
本コラムでは、初心者でも理解しやすい形でマンション相続と税負担の増加について説明いたします。
1. 2024年1月のマンション相続税評価額の計算ルール改正とは？
マンション相続における税負担が増加した主な理由は、2024年1月に行われたマンションの相続税評価額の計算ルールの改正です。
この改正は、これまでマンションが一戸建てに比べて相続税の評価額が低く抑えられていた問題に対応するためのものでした。
改正前、マンションの相続税評価額は市場価格と比較してかなり低く、特に高価なマンションほど評価額が抑えられていました。
これは「タワマン節税」として知られ、富裕層の間で相続税対策として広く利用されていたのです。
しかし、この差を是正するために新しい評価ルールが導入され、市場価格に対して評価額が60％から100％程度になるように調整されるようになりました。
2. マンション評価額の計算方法と新ルールによる変更
マンションの相続税評価額は、主に土地の路線価に基づいて計算されますが、新ルールでは「市場価格との乖離率」を考慮した計算が導入されています。
具体的には、マンションの築年数や階数などの要素に応じた係数が評価額に適用され、市場価格との差が大きい物件ほど評価額が引き上げられる仕組みです。
例えば、築6年の38階建てタワーマンションの19階にある物件の場合、従来の評価額が約4,150万円だったものが、新ルールのもとでは約8,350万円に倍増します。
これにより、相続税の負担も大幅に増加する可能性があるのです。
3. 中低層マンションや古い物件への影響
新ルールの影響を受けるのは、タワーマンションだけではありません。
中低層のマンションや築年数が古い物件でも、評価額が増加するケースが多々あります。
例えば、築14年の5階建てマンションの2階部分では、従来の評価額に比べて30％程度の増加が見られています。
多くの人は「タワーマンションだけが対象だろう」と思い込んでしまいますが、新ルールは幅広い物件に影響を及ぼしています。
これにより、今後相続税の負担が予想以上に増えるケースが増加すると考えられます。
4. 路線価の上昇と相続税負担の増加
さらに、相続税評価額を算出する際に重要な役割を果たす「路線価」も上昇を続けています。
路線価とは、土地の評価額を決定するために国が毎年発表する指標です。
2024年1月時点では、全国約31万5,000の標準宅地の平均価格が前年比で2.3％上昇しました。
これは、新型コロナウイルスからの経済活動の回復が進んだ影響とされています。
路線価が上昇すれば、土地の相続税評価額もそれに伴い上昇し、相続税の負担が増加する可能性があります。
特に、都市部にある不動産を相続する場合、路線価の上昇は相続税に大きな影響を与える要因となるでしょう。
5. 特定居住用宅地等の特例を活用して負担を軽減
相続税負担が増加する一方で、マンション相続が一方的に不利になるわけではありません。
実は、不動産相続に関しては特定居住用宅地等の特例という制度があり、この特例を活用することで、評価額を最大80％減額することが可能です。
この特例を適用すれば、特に地価の高い都市部での相続税負担を大幅に軽減することができます。
ただし、この特例を適用するためには、いくつかの条件があります。
たとえば、相続人が相続後も引き続きその土地に居住することが求められる場合があります。
条件を満たしているかどうかを早めに確認し、計画的に準備を進めることが重要です。
6. 相続前に売却するか、相続後に売却するか？
相続税を支払うために相続した物件を売却する必要がある場合、相続前に売却して現金化しておいた方が良いのではないか、と考える人もいます。
しかし、実際には相続後に売却する方が税負担を軽減できる場合があります。
相続後に売却することで、取得費加算の特例を利用することができ、所得税を軽減することができるためです。
この特例を利用するためには、相続開始から3年10ヶ月以内に売却する必要があるなどの条件がありますが、条件を満たせば相続税との二重課税を避けることが可能です。
7. 生前贈与を活用して相続税を減らす
相続税の負担を減らすために、生前に不動産以外の資産を減らしておく方法もあります。
相続税は基礎控除額を超える部分に対して課されますが、生前に家族に現金や株式を贈与して資産を減らしておけば、基礎控除内に収めることができ、相続税の負担を回避することができます。
ただし、将来的には相続開始前7年以内の贈与が相続税の対象となる制度に変更されるため、計画的に行うことが重要です。
マンションの相続に関する税負担が急速に増加している中で、適切な対策を講じることが重要です。
特定居住用宅地等の特例や取得費加算の特例などをうまく活用し、相続税負担を軽減する方法を検討することが求められます。
また、路線価の上昇やマンションの評価額の計算ルールの改正など、最新の情報を把握し、計画的に準備を進めることが必要です。
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